Основным этапом ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства (в том числе нежилого здания) является получение разрешения на его ввод в эксплуатацию. Оно нужно для тех объектов, по которым выдавали разрешение на строительство. Но если для строительства (реконструкции) объекта капитального строительства такого разрешения не требуется, то и разрешение на ввод в эксплуатацию тоже не нужно.
В любом случае после окончания строительства (реконструкции) объекта капитального строительства и до получения разрешения на ввод в эксплуатацию (если оно необходимо) нужно совершить ряд действий. Многие из указанных ниже этапов применимы и тогда, когда разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получать не нужно.
Так, в ч. 6 ст. 5.2 ГрК РФ приведен примерный перечень мероприятий, которые проводятся на этапе строительства (реконструкции) и ввода в эксплуатацию. Кроме того, СП 68.13330.2017 также выделяет этапы и их последовательность при приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, за исключением тех, для которых получать разрешение на строительство не требуется (п. 1.2 СП 68.13330.2017). Применение данного СП на добровольной основе обеспечивает соблюдение требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений.
Исходя из этого для ввода в эксплуатацию также может потребоваться:
- подписание актов о подключении (технологическом присоединении) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и заключение договоров энергоснабжения, горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения и т.д.;
- приемка объекта капитального строительства у лица, осуществляющего строительство по договору, и подтверждение соответствия параметров построенного (реконструированного) ОКС проектной документации, которое оформляется соответствующим актом (п. п. 4.4, 4.11 СП 68.13330.2017);
- получение заключения от органов государственного строительного надзора о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации в случае его проведения (п. 7 ч. 6 ст. 5.2 ГрК РФ);
- подготовка технического плана здания, сооружения (п. 8 ч. 6 ст. 5.2 ГрК РФ).
После этих этапов и получения разрешения на ввод в эксплуатацию (если это необходимо) объект капитального строительства ставится на кадастровый учет и на него регистрируются права.
О том, как оформляется ввод в эксплуатацию основных средств (в том числе объектов капитального строительства) для целей бухгалтерского учета и налогообложения, см. в отдельном материале.
Если строительство (реконструкция) проводилось по договору строительного подряда, то до подписания акта приемки нужно подключить объект капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства к сетям осуществляется в соответствии со ст. 52.1 ГрК РФ. Порядок подключения к ним устанавливается правилами подключения (технологического присоединения) к сетям соответствующего вида. При этом в целях заключения договора о подключении (технологическом присоединении) выдаются технические условия.
В общем порядок подключения построенных (реконструированных) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технологического обеспечения приведен в п. 4.19 СП 68.13330.2017, и проводится такая процедура следующим образом:
- застройщик (техзаказчик) должен обратиться в саму организацию, которая осуществляет эксплуатацию сетей, или в орган местного самоуправления с заявлением, в котором указывается требуемый объем подключаемой нагрузки;
- заключается договор с такой организацией с учетом технических условий;
- стороны должны исполнить договор о подключении (то есть выполнить необходимые мероприятия для фактического подключения объекта к сетям) и провести проверку выполнения этих мероприятий;
- объект присоединяется к сетям, и подписывается соответствующий акт.
Ознакомиться подробнее с порядком заключения договора и технологического присоединения к конкретным сетям вы можете в отдельных материалах.
После того как все работы, предусмотренные проектной документацией, выполнены в полном объеме, лицо, осуществляющее строительство, должно направить застройщику (техническому заказчику) заявление о соответствии законченного строительством объекта требованиям проектной документации и техрегламентов. К нему должны быть приложены необходимые документы.
Процедура приемки объекта осуществляется после получения заказчиком (техническим застройщиком) извещения о его готовности. Она завершается подписанием акта приемки по форме, установленной техническим заказчиком, либо по одной из форм, приведенных в Приложении Г к СП 68.13330.2017. К акту должны прилагаться проектная документация, а также документы, перечисленные в п. 4.10 СП 68.13330.2017 (п. п. 4.11, 4.13 СП 68.13330.2017).
Такая процедура установлена для объектов капитального строительства, в отношении которых требуется получать разрешение на строительство и, следовательно, разрешение на ввод в эксплуатацию. Это следует из ч. 15 ст. 55 ГрК РФ, п. 1.2 СП 68.13330.2017.
В таком же порядке можно оформить и приемку объекта в иных случаях.
Заключение органа строительного надзора о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации выдается в рамках государственного строительного надзора. При этом такой надзор проводится, если для строительства (реконструкции) объекта капитального строительства проводилась экспертиза проектной документации в соответствии со ст. 49 ГрК РФ, за исключением некоторых случаев.
После завершения строительства (реконструкции) объекта уведомляется об этом орган строительного надзора. Это связано с тем, что в сформированной программе проверок в отношении вашего объекта капитального строительства указываются события, при которых проводятся контрольные (надзорные) мероприятия. Окончание строительства является одним из таких событий.
Не позднее 10 рабочих дней с момента поступления извещения об окончании строительства (реконструкции) органы государственного строительного надзора проведут выездную проверку, по итогам которой оцениваются выполненные работы и решается вопрос о выдаче заключения о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства требованиям проектной документации либо решения об отказе в его выдаче (п. 2 ч. 14, ч. 16 ст. 54 ГрК РФ).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию необходимо получить, если для строительства (реконструкции) объекта капитального строительства вы получали разрешение на строительство.
Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию вам потребуется:
- оформить заявление..
- подготовить комплект документов.
Застройщик также должен безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство, копию схемы, отображающей расположение построенного или реконструированного объекта, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка. Это не потребуется, если в эксплуатацию вводятся линейные объекты.
Некоторые из документов, которые имеются в распоряжении других госорганов, органов местного самоуправления и подведомственных им организаций, вы можете не представлять. Например, это правоустанавливающие документы на земельный участок, разрешение на строительство. Их уполномоченный орган получит самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия. При этом ряд документов вы должны представить самостоятельно, если они отсутствуют в вышеназванных органах и организациях. Если же они (предусмотренные в них сведения) имеются в их распоряжении, то они также будут запрошены, если вы их не представите.
После этого необходимо обратиться в орган, который выдавал разрешение на строительство. После получения заявления и документов уполномоченный орган в течение пяти рабочих дней должен:
- проверить наличие и правильность оформления представленных документов;
- осмотреть объект капитального строительства. При осмотре проверяется, соответствует ли объект установленным требованиям, разрешенному использованию земельного участка, установленным ограничениям. Такой осмотр не проводится, если осуществлялся государственный строительный надзор;
- выдать разрешение на ввод объекта или отказать в его выдаче с указанием причин отказа;
- внести сведения о таком разрешении в единую информационную систему или информационную систему обеспечения градостроительной деятельности субъекта РФ, кроме случаев, когда указанное разрешение содержит гостайну.
Разрешение на ввод является основанием для постановки построенного (реконструированного) объекта на кадастровый учет и регистрации прав на него. Эти действия осуществляются по Закону о госрегистрации недвижимости. Если новый объект создан путем строительства или реконструкции, он ставится на кадастровый учет и на него регистрируются права. Если же в отношении объекта проведена реконструкция, повлекшая изменения его основных характеристик, то в ЕГРН должны быть внесены соответствующие изменения.
Нормативные ссылки:
- "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2023)
- Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"
- "СП 68.13330.2017. Свод правил. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87" (утв. Приказом Минстроя России от 27.07.2017 N 1033/пр) (ред. от 10.12.2019)
