В первую очередь убедитесь, что в вашем случае соблюдаются условия, при которых сособственники могут разделить нежилое помещение между собой и выделить свои доли в натуре. Если это возможно, определить способ и условия раздела нежилого помещения и выдела доли в натуре из него вы можете в соглашении, заключаемом сособственниками, а при недостижении такого соглашения - в судебном порядке.
Заключить соглашение при разделе нежилого помещения в долевой собственности вы можете в порядке, предусмотренном для любых объектов недвижимости. При этом учитывайте, на какие части можно разделить нежилое помещение.
При разделе нежилого помещения между сособственниками (как по соглашению между ними, так и в судебном порядке) может сложиться ситуация, когда часть нежилого помещения, выделяемая участнику долевой собственности, несоразмерна его доле. Устранить такую несоразмерность можно выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсации. Условие о компенсации стороны могут согласовать в соглашении о разделе нежилого помещения. А если соглашения достигнуть не получится, сторона, имеющая права на компенсацию, может, в частности, предъявить самостоятельное требование к сособственникам о ее выплате. Такая позиция встречается в судебной практике.
В остальном действуйте в том же порядке, что и при разделе нежилого помещения, находящегося в собственности одного лица.
Разделить нежилое помещение между сособственниками и выделить долю из него можно, если помещение находится как в общей долевой, так и в общей совместной собственности. Однако в случае с общей совместной собственностью предварительно необходимо определить доли каждого из участников в праве на общее имущество.
Кроме того, должны соблюдаться и иные условия, в частности:
- не должны нарушаться законодательные запреты. Например, вы не можете выделить долю в помещении, которое относится к общему имуществу в многоквартирном доме. Полагаем, что этот запрет может распространяться и на места общего пользования в нежилом здании. Это возможно, поскольку к отношениям по поводу общего имущества в нежилом здании могут быть применены нормы, регулирующие сходные правоотношения по аналогии закона;
- выдел доли в натуре не должен приводить к несоразмерному ущербу имуществу, находящемуся в общей собственности, например к невозможности использовать его по целевому назначению, существенному ухудшению его технического состояния или неудобству в использовании.
Выдел доли в натуре из нежилого помещения может не допускать закон или он может быть невозможен без несоразмерного ущерба имуществу. Тогда выделяющийся собственник может потребовать от других участников долевой собственности выплатить ему стоимость его доли. С ее получением он утрачивает долю в праве на нежилое помещение.
Но исходя из ваших целей вы можете выбрать и другой вариант - установить порядок пользования нежилым помещением, находящимся в долевой собственности. Это можно сделать как соглашением между всеми сособственниками, так и в судебном порядке, если достичь соглашения не удалось.
Разделить нежилое помещение, находящееся в собственности одного лица, можно в следующем порядке:
- определите части, на которые можно разделить нежилое помещение;
- получите согласие третьих лиц на раздел нежилого помещения (если это необходимо);
- обратитесь к кадастровому инженеру. Он проводит кадастровые работы, в результате которых готовит документы, содержащие сведения, необходимые для кадастрового учета. В частности, составляет технический план на вновь образуемые в результате раздела помещения;
- получите адрес на вновь образуемые нежилые помещения;
- зарегистрируйте право собственности на вновь образованные помещения.
Раздел нежилого помещения не должен нарушать установленные законом запреты, а объекты - новые нежилые помещения, образованные в результате раздела, должны соответствовать требованиям к ним. В частности, они должны быть обособленными от других помещений в здании или сооружении. Иначе их не получится поставить на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости.
Чтобы соблюсти такие требования, иногда требуется провести дополнительные работы (например, возвести или демонтировать стены, оборудовать отдельный вход, установить недостающее инженерное оборудование). В этом случае учитывайте требования к порядку их проведения. Например, если требуется перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, согласуйте ее. А если речь идет о реконструкции здания, соблюдайте порядок, в котором она проводится.
Получить такое согласие необходимо, если это предусматривает федеральный закон. Иначе поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на образующиеся в результате раздела нежилые помещения не получится.
Например, если исходное нежилое помещение является предметом ипотеки, то по общему правилу потребуется получить письменное согласие залогодержателя, поскольку это приведет к созданию новых объектов недвижимости и замене предмета ипотеки.
Если нежилое помещение относится к общему имуществу супругов (и они не производят его раздел между собой), то потребуется получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на раздел. Объясняется это тем, что право собственности на нежилые помещения, его возникновение и прекращение подлежит государственной регистрации. А сделки по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, заключаемые одним из супругов, требуют нотариально удостоверенного согласия второго супруга.
Для этого действуйте в общем порядке, в котором присваивается адрес любому объекту недвижимости. При этом подавать нужно одно заявление на все образуемые в результате раздела нежилые помещения.
Учтите: адрес, присвоенный образуемым нежилым помещениям, вы можете использовать только со дня постановки на кадастровый учет таких помещений. А если эти помещения не будут поставлены на кадастровый учет, решение о присвоении им адреса утратит силу через год со дня его присвоения.
Государственная регистрация прав осуществляется одновременно с кадастровым учетом в отношении всех вновь образованных нежилых помещений. Одновременно с этим по общему правилу также снимается с кадастрового учета и регистрируется прекращение права на исходное нежилое помещение. Обратиться за совершением соответствующих действий вы можете в общем порядке.
Нормативные ссылки:
- "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 14.04.2023, с изм. от 16.05.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.04.2023)
- "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 24.06.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023)
- Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 13.06.2023) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023)
- Постановление Правительства РФ от 19.11.2014 N 1221 (ред. от 02.08.2022) "Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов"
