Гарантия касается качества объекта, которое должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Гарантийный срок - существенное условие договора участия в долевом строительстве, а условие об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта ничтожно Гарантия застройщика распространяется:
- на объект долевого строительства. Она указывается в договоре и не может быть менее 5 лет. Этот срок отсчитывается со дня передачи объекта участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором;
- технологическое и инженерное оборудование, которое входит в состав объекта долевого строительства. В этом случае гарантийный срок также должен быть предусмотрен договором и составлять не менее 3 лет. Он отсчитывается со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта.
В отношении чистовой отделки (если застройщик обязался ее выполнить) гарантийный срок отдельно законом не установлен. Поскольку отделка является неотъемлемой частью объекта долевого строительства, на нее распространяется срок, предусмотренный, то есть минимум 5 лет.
Застройщик не отвечает за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные во время гарантии, если докажет, что они произошли вследствие: • нормального износа объекта или его элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий;
- нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта или его элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий;
- ненадлежащего ремонта объекта и указанных выше элементов, систем, изделий, проведенного самим дольщиком или привлеченными им третьими лицами;
- нарушения предусмотренных предоставленной дольщику инструкцией по эксплуатации объекта правил и условий эффективного и безопасного использования объекта, его элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. Эту инструкцию застройщик должен передавать участнику долевого строительства.
Требования к застройщику можно предъявить, если он построил объект с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, ухудшивших качество, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для согласованного.
В таких случаях дольщик, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: • безвозмездно устранить недостатки в разумный срок; • соразмерно уменьшить цену договора; • возместить свои расходы на устранение недостатков.
Дольщик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денег с процентами, если застройщик:
- существенно нарушил требования к качеству объекта. Например, встречается позиция, когда существенным признали нарушение, выразившееся в недостаточной теплоэффективности фасадных стен. А именно - стена дома не соответствовала проектному решению и строительным нормам. Проживание в подобной квартире представляло угрозу для здоровья. Кроме того, данный недостаток можно было устранить только при выполнении комплексного ремонта всего жилого дома, что было связано с существенными финансовыми затратами;
- не исполнил требования дольщика по недостаткам, в частности не устранил их в установленный дольщиком разумный срок.
В Законе об участии в долевом строительстве указано, что требования по качеству можно предъявить, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока.
Однако в судебной практике встречается позиция, когда отказ удовлетворить эти требования за пределами гарантии признавался неправомерным. Например, Верховный Суд РФ в одном из дел указал, что нужно учитывать нормы Гражданского кодекса РФ о купле-продаже. Если недостатки обнаружены после истечения гарантии, то предполагается, что продавец за них не отвечает, если не доказано обратное. При этом суд не исключил возможность удовлетворения требований по истечении гарантийного срока. Если дольщиком является потребитель, то суд может применить десятилетний срок предъявления требований.
Нормативные ссылки:
- "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ
- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
- Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей"
