Под коттеджем следует понимать индивидуальный жилой дом повышенной комфортности.
Поскольку коттедж - это индивидуальный жилой дом, то все признаки такого объекта присущи и коттеджу. Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
По смыслу ч. 4.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в коттеджном поселке относятся расположенные в границах территории такого жилого комплекса объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников коттеджей.
К такому имуществу относятся:
- объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников указанных индивидуальных жилых домов;
- объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.
Если строительство коттеджа (жилого дома) осуществлялось на основании договора участия в долевом строительстве в границах территории малоэтажного жилого комплекса и продавцу принадлежит доля в праве собственности на общее имущество собственников коттеджей и (или) право аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, то одновременно с переходом права на земельный участок и жилой дом к покупателю осуществляется регистрация перехода права на долю в праве общей собственности на общее имущество и (или) право аренды указанного земельного участка. Отчуждение доли собственника коттеджа в праве общей собственности на общее имущество и (или) права аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, без одновременного отчуждения прав на коттедж (индивидуальный жилой дом) и земельный участок не допускается (ч. 4.3, 4.4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Строительство (создание) общего имущества в границах территории малоэтажного жилого комплекса (коттеджного поселка) регулируется ст. 23.6 Закона N 214-ФЗ, в ч. 1 которой указано, что строительство таких объектов, входящих в состав общего имущества, допускается при условии, если после завершения строительства (создания) общего имущества на такое имущество возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства.
Примерная форма соглашения о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе утверждена Постановлением Правительства РФ от 13.05.2022 N 861.
Объекты капитального строительства относятся к общему имуществу собственников коттеджного поселка (индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе) с даты получения разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности (за исключением случаев, если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется получение разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию).
- Обязанность по содержанию общего имущества коттеджного поселка лежит на собственниках (арендаторах - в случае согласования этого условия в договоре аренды с собственником) участков в коттеджных поселках. Участники общей долевой собственности обязаны соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ), несение расходов по содержанию общего имущества (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками.
- Содержание общего имущества включает в себя плату собственника (арендатора) земельного участка за содержание и пользование объектами инженерно-технической и транспортной инфраструктур, в том числе котельных, водонапорных башен, тепловых пунктов, проездов, тротуаров, элементов благоустройства, детских и спортивных площадок, мест отдыха, парковочных площадок, сбор твердых коммунальных отходов и др. Так, с собственников земельных участков в пользу истца (организации, предоставляющей нижеперечисленные услуги) могут быть взысканы денежные средства, пени за пользование и содержание дорог и инженерных коммуникаций на территории жилого комплекса, ландшафтной инфраструктуры, ливневой канализации и прочих объектов инфраструктуры, а также за вывоз твердых бытовых отходов и услуги по охране ЖК.
- Собственники земельных участков обязаны нести расходы на содержание общего имущества независимо от фактического пользования этим имуществом.
Нормативные ссылки:
- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
- Постановление Правительства РФ от 13.05.2022 N 861 "Об утверждении примерной формы соглашения о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе"
- "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2022)
